Derecho de Retracto: Cómo se ejercita y qué es

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Mediante el derecho de retracto una persona tiene la posibilidad de, aportando la misma cantidad monetaria, seguir conservando un bien vendido previamente a otra persona.

¿En qué situaciones se puede acudir al derecho de retracto?

Existen diferentes situaciones en las que una persona puede acudir a ejercitar este derecho legal. Son las siguientes:

Retracto dentro de una empresa de los cosocios

En el caso de que uno de los socios de una empresa decida vender su parte, cualquiera de los cosocios podría adquirir esa parte al comprador. Tendría un plazo de un mes desde el conocimiento del hecho, y se tendría la posibilidad de recomprar esa parte con las mismas condiciones y precio con las que fue vendido. Así lo manifiesta el artículo 1708 del Código Civil.

Retracto en una herencia por los herederos

Es similar al retracto de cosocios. Para evitar que alguien pueda vender su parte de una herencia todavía no recibida, existe la opción de comprarla por parte de los otros herederos. Tienen un mes para hacerlo, y con las mismas condiciones, como queda recogido en el artículo 1067 del Código Civil.

Retracto de un bien en comuneros

Cuando se produce la enajenación de un bien mueble o inmueble, la persona o personas propietarias del mismo pueden ejercerlo. En caso de ser copropietario puede incluso realizar el retracto de la parte que no le pertenecía, como dice el artículo 1522 del Código Civil.

En casos así, para evitar que una persona nueva entre en un inmueble cuya propiedad pertenece a varias personas, es habitual ejercerlo. Luego suceder en fincas que sufren un embargo por bancos o en compraventa de tierras.

Por ejemplo, cuando un inmueble pertenece a 5 personas, que ostentan la propiedad en un 20%. Uno de ellos quiere vender, y alguno de los otros 4 puede ejercer la subrogación con iguales condiciones.

Se tiene un plazo de 9 días desde que se inscribe el bien en el Registro o cuando la venta es conocida por los demás propietarios.

Retracto de tierras colindantes

También se puede solicitar el derecho de retracto en el caso de poseer una tierra colindante a otra que se vaya a vender. Siempre que sea una finca rústica cuyo tamaño sea menor a una hectárea.

Está recogido en el artículo 1523 del Código Civil, y se puede aplicar salvo cuando ese terreno esté separado del otro por un camino o arroyo. En el caso de que las tierras no estén completamente pegadas no se podría solicitar.

En relación al retracto de colindantes, el objetivo del mismo es poner fin a los pequeños minifundios. Puede significar una mejora en la producción de las tierras, pero, en este sentido, es necesario acreditar que la adquisición se realiza con este objetivo. No para hacer un uso residencial, sino para realizar una producción agrícola o ganadera. 

El tiempo para realizar este retracto será de nueve días desde la inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad o desde que conociera el hecho la persona que quiera ejercer el derecho. 

Retracto arrendaticio de una vivienda urbana

El derecho de retracto también se puede ejercer cuando una persona sea arrendataria de una vivienda que ha sido enajenada a otro individuo. Podrá ejercerlo durante el plazo de 30 días, como dice la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Retracto arrendaticio de una finca rústica

De igual manera, también existe la opción de realizar el retracto en enajenación de fincas rústicas. En este caso, se disponen de hasta 60 días para ejercerlo.

Derecho de tanteo vs Derecho de retracto

Hay una importante relación con el derecho de tanteo, con el que en ocasiones se confunde. Mientras el derecho de tanteo sólo se puede realizar antes de la formalización de la venta del bien, el derecho de retrato ofrece la posibilidad de recuperarlo aunque ese bien ya esté en manos del comprador.

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